2026年5月18日，江苏南京，一处在建的商品房楼盘。
“千呼万唤始出来！”2026年8月28日，全国政协委员、国浩律师事务所合伙人周世虹注意到，《关于完善商品住房销售制度的通知》终于出台，这让他有些激动。
通知由住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发。自通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，将优先选择现房销售。若实行预售，单体建筑应完成主体结构封顶。
周世虹是两届全国政协委员。2018年，作为全国政协委员履职的第一年，周世虹就提交了建议取消商品房预售制度的提案。他认为，商品房预售模式下，部分房地产开发企业热衷“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式，带来了项目烂尾、逾期交付风险等问题。
之后，他又连续3年提交建议推行现房销售的提案。他的相关提案曾被作为重点提案督办，也得到了住房城乡建设部的回应。他也曾因对现售试点推动缓慢而对提案办理结果表达过“不满意”。
近日，南方周末记者与周世虹对谈。
对办理结果“不满意”
南方周末：2018年是你作为全国政协委员履职的第一年，为什么提出了取消商品房预售制的提案？
周世虹：我是律师，在工作中经常遇到商品房买卖合同纠纷，那时已经开始出现房地产项目不能按时交付的情况。商品房预售制度诞生于我国住房制度改革初期。当时，房地产开发企业资金实力普遍不强，商品房供应量更是“僧多粥少”。预售制实质上让购房者提前支付房款，为开发商提供无息资金，加快了项目资金周转，在一定程度上缓解了住房紧张的局面。
然而，时代在发展，市场在变化，曾经的“功臣”逐渐暴露问题。预售模式下，购房者权益保护缺失和项目烂尾、逾期交付风险等弊端显现，开发商与购房者之间的权利义务和信息严重失衡。
我认为，预售制度是我国房地产市场系统性风险的根源所在。如果实行现房销售，一手交钱一手交房，何来资金链断裂？何来项目烂尾？何来迟延交付？况且，如今金融体系和资本市场的发展为开发商提供了多元化的融资方式，银行贷款、发行股票、债券融资等都可以融资，对预售的依赖已逐步减弱。
2018年， 全国政协将我的提案与其他同类提案一并列入重点提案“关于促进房地产市场平稳健康发展的提案”进行办理。
南方周末：这份提案得到了什么答复？
周世虹：2018年8月，住房城乡建设部答复我说，正在推进商品房预售制度改革。其中包括鼓励推行商品住房现售试点，逐步提高现售比例；加快制定《住房销售管理条例》，这被列入2018年国务院立法计划。
南方周末：之后你在2021年、2022年、2023年又连续提交关于取消商品房预售制度提案，这是为什么？
周世虹：2018年我首次提出取消商品房预售制度后，南京、合肥等地对预售制度进行试点或改革，一方面对部分新出让地块将现房销售作为拿地条件，实行“老人老办法，新人新办法”；另一方面提高预售门槛，将低层建筑预售条件设置为结构封顶，对于高层住宅要求建到七层以上才能销售。2018年7月16日，广东省江门市住房和城市建设局发布《商品房现售管理办法（公开征求意见稿）》，明确要求自2018年10月起，江门市所有销售的商品房必须是竣工验收合格的现房。广东省住建厅也曾经就商品房现售向全省征求意见。
这些实践像星星之火，为改革探了路。
南方周末：这些年你的提案得到的答复情况怎么样？
周世虹：2021年8月，住房城乡建设部答复我的提案时，仍然称要加快研究制定《住房销售管理条例》，加强预售资金监管，鼓励现售，提高预售条件，逐步提高现售比例等。
2023年9月上旬，我正在办公室工作时，收到住房城乡建设部提案答复函，看到的又是“积极研究开展现房销售试点工作，形成试点工作方案”的内容，这让我非常沮丧。
2018年住房城乡建设部的答复就是“鼓励推行商品住房现售试点”，2023年的答复仍然是“研究开展商品房销售试点”，我不知道还要试点多少年，5年前答复要制定的《住房销售管理条例》至今也没有出台。回想起我历次的呼吁以及商品房预售的现实，我在回复函征求意见表中，对提案办理结果勾选了“不满意”的评价。
南方周末：根据《中国人民政治协商会议全国委员会提案工作条例》，如提案者对办理结果不满意，提案委员会应建议承办单位重新研究，作出进一步的解释说明或者重新答复。在对提案办理结果表达不满后，住房城乡建设部后续如何与你沟通？
周世虹：2023年9月26日，住房城乡建设部房地产司的工作人员到合肥来与我当面沟通，我们在安徽省住建厅见面。他们向我介绍了住房城乡建设部目前在商品房现售试点方面开展的工作及存在的问题和难度。
主要难点是地方政府的态度和意见。如果商品房取消预售，他们对土地出让和财政收入存在担忧。同时，为了稳妥推进现售试点，还需要协调银行和税务部门，对房地产企业在融资和税收上予以优惠、支持。
几天后，住房城乡建设部通过安徽省住建厅给我送来了一份有关实行商品房现售试点的文件，没有盖章，落款单位是房地产司，没有试点起止时间，没有试点范围，我拒绝改变评价，并书面回复：“你司的意见和试点‘通知’的内容与我的提案建议仍有较大差距，难以认同”。
2023年11月24日，我受全国政协经济委员会的邀请，列席参加了双周协商座谈会，参会人员有来自全国的政协委员和相关部委负责人，会议的主题是：房地产市场健康发展。那时，其中涉及商品房预售问题，与会人员只有极少数人提到了现房销售，大多数人仍然提出要加强对开发商预售资金的监管，确保开发商不挪用。
留了一道“口子”
南方周末：2023年之后，你对商品房预售制度还在持续关注吗？
周世虹：2023年前后，在实践中，点滴改变正在发生：海南全域实现现房销售；全国三十多个省市陆续出台政策鼓励现房销售。
2024年底，全国住房城乡建设工作会议将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”列为2025年重点抓好的工作之一。2025年3月，湖南省政府办公厅印发《湖南省提振消费专项行动方案》，要求“用好用足房地产调控政策工具箱，优化现房销售试点”。
这一次《关于完善商品住房销售制度的通知》的发布，也是吸收了过去的实践经验。比如，对实行预售的情况，规定了单体建筑应完成主体结构封顶。不过，这还是留了空间，文件中提到“具体条件由各地根据实际情况确定”，后续如何执行，还要看各个地方出台的细则。
南方周末：对于这份新规，还有什么是你比较关注的内容？
周世虹：新规提出了推行现房销售定金制。实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。
这是给开发商留的一道“口子”。当然，定金也要受到监管，新规提到，市、县住房城乡建设部门履行定金监管职责，住房资金监管机构承担定金监管工作，在项目的主办银行开立定金监管账户。但“少量定金”的量到底是多少，没有明确。按照民法典规定，定金不能超过商品价格的20%。
南方周末：关于住房领域，你在2019年建议商品房销售以套内建筑面积计算，也引起了不少关注。这份提案得到了什么样的答复？
周世虹：二十年前，我承办了一起商用办公楼买卖纠纷案件，当事人对自己购买的房产面积产生疑问，当问及房子的面积是如何计算出来时，开发商说，是他们委托专业房地产测绘公司测绘出来的。当事人希望自己测绘一次，开发商一口回绝，表示这是专业机构的测算。从那时起我对房地产面积的计算方法和方式一直持续关注，后经多次调研和查阅材料，发现房地产面积测绘缺乏公开透明。
由于缺乏有效的监管和明确的标准，导致公摊面积无序增加和不断上涨。其次，在实际操作中，公摊面积的计算往往由开发商委托房地产测绘公司进行，公摊面积计算不透明，购房人既没有知情权，更缺乏救济权。
2019年7月，住房城乡建设部在回复我的《关于商品房销售计价依据的提案》时，只是罗列了全国、世界范围内存在按建筑面积、套内建筑面积和套内使用面积计算三种方式，表示以建筑面积计价已经与税费、物业服务收费、供暖、专项维修基金、房屋征收补偿、保障房计价等很多方面相关联，改革要考虑统筹衔接等问题，没有明确未来是否会有所改变。
南方周末：在住房领域，你还提出过什么提案？
周世虹：我还对维修基金、物业管理等问题提交了提案。房子买了，住得舒心才是硬道理。可住宅专项维修资金这“房屋养老钱”、物业管理这“社区大管家”，却常常让人闹心。
全国现有的专项维修资金存量应该有上万亿元，这本该是房屋的“救命钱”，但征收标准存疑，使用程序复杂，关键时刻不能派上用场，现实中存在很多亟待解决的问题。
2008年实施的《住宅专项维修资金管理办法》只是部门规章，法律层级低，导致实施不力，全国各地自行其是，交存标准不统一，续交措施更是“纸上谈兵”，小区物业收益的70%纳入维修资金的规定也基本成了摆设。
交存标准缺乏科学依据，有的按购房款百分比，有的按有无电梯分档，全凭感觉定；使用时得有2/3以上业主同意，有的地方使用率仅1%，从房屋漏水、墙皮脱落到墙体、结构等大问题，有时只能眼睁睁看着“有钱用不了”。此外，资金存储方面，管理人员不足，监督职责缺失。
还有物业管理领域，《物业管理条例》虽经三次修订，仍跟不上趟：业主大会和业委会法律地位不明确，成立难、换届难，部分城市小区成立率不足30%，难以保障业主权利；《物业管理条例》与民法典相关规定有冲突，街道、社区、物业、业主权责不清，协同管理机制缺位；物业合同约定模糊，公共收益不公示，物业公司选聘和退出机制不健全，监管处罚力度不够，业主投诉无门。
我认为，维修资金要提高立法层级，科学确定交存比例，推行分期交付，简化使用流程，加强监管，让“沉睡资金”醒过来；物业管理则要加快制定专门法律或修订条例，明确业委会地位，规范服务合同，强化物业责任，建立信用评价机制，推动从“粗放管理”向“精细治理”转型。
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